十月 24, 2021    English   

【Jackie商業地產專輯】投資酒店該怎樣選址?

投資商業地產時有一句行話,說看一處商業地產是否有投資潛力取決於三個因素——地段、地段,還是地段!這麼說雖然有些絕對,但至少說明選擇一個好的地段,的確是決定投資成敗的關鍵因素。這點對酒店投資同樣適用,甚至更加明顯。今天,我們就來給一些有意投資酒店的朋友,尤其是一些華人朋友一些建議,看看投資酒店時有什麼基本的注意事項。

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酒店選址的黃金法則

——找個客人覺得方便的地方

在選擇酒店地址時,我們首先要問一個問題,就是我們的客人希望住在哪裡?究竟有哪些因素會讓他們去訂一個酒店房間?一般常見的考慮因素有下面幾個。

 

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1. 對於因公到訪的旅客,酒店是否靠近他們的工作地點。比如是否靠近商業區,旅遊區,工業區,學校,醫院。

2. 對於出行比較頻繁的旅客,比如觀光客之類,酒店是否靠近公交系統。比如是否靠近交通主幹道,地鐵,公交,火車,甚至是否便於步行或騎自行車,都是選址的標準。

3. 還有就是酒店周圍有沒有生活服務設施,比如餐廳,酒吧,還有商場。

這些歸結起來就是要了解你的目標客戶究竟屬於哪類,又有什麼樣的需求,處在怎樣的消費區間。他們是希望在實惠的價格和優質的地理位置之前尋求平衡?還是說他們寧可付更多的錢,也要住在出行便利的市中心黃金地段。了解潛在客戶的究竟想去哪,並且有針對性的選擇地點,這是酒店選址的核心。因為客人從來都不是為了住酒店才來多倫多的。

 

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盡量選擇已經成熟的社區

即便是一些資深的酒店投資者,也可能會犯一個錯誤,就是對某片區域的未來過於有信心。但是筆者作為商業地產經紀,很多時候又不得不提醒買家,他們所看中的那片區域可能目前並不適合用作酒店投資。至於以後會不會合適,那是一個很大的不確定因素。有意投資酒店的朋友,最好不要在這個問題上太過冒險。因此選擇一個比較成熟的社區,相對更穩健,也更保險。

這點對投資酒店的華人朋友尤其重要。因為華人的文化就決定了大家喜歡集群而居。再加上語言和文化之類的因素,因此在華人多的地方大家會比較自在。如果選擇住宿,很多華人客人也會首選那些華人較多,且中餐館比較集中的地方。

當然,試圖撿漏,並且反其道而行之也不是完全行不通。比如紐約的布魯克林區就是一個被許多商業酒店投資人所津津樂道的例子。當初因為紐約的人們厭倦了曼哈頓的擁擠和高價,開始逐漸向城市周邊遷移。布魯克林就隨之發展了起來,很多酒店和商戶紛紛入駐,而先大家一步在布魯克林撿漏的Williamsburg酒店自然就撿了一個大便宜。但這種做法一般比較冒險,對於專門從事酒店經營或投資的大財團可能不成問題,但多數投資者並沒有多少資源和渠道來評估一塊區域未來的發展潛力。所以購入現在正在經營,且客源相對穩定的酒店,肯定更加可行而保險。

 

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其他還要注意什麼?

如果你是想新蓋一棟屬於自己的酒店,或者想購買一處你認為潛力客觀,但目前經營不佳的酒店,那麼還有許多別的問題需要考慮。比如,

這片地皮根據城市區域規劃的規定,是否允許蓋酒店?如果不能,是否可以短時間內獲得許可?

土地大小是否允許建造足夠多的房間?

你能購買或租賃這棟建築或這塊土地嗎?業主是否會考慮交換部分以換取酒店業務的股權?

這片區域現有的其他酒店經營狀況如何?周邊又是否有其他新建的酒店?

 

實例——Hwy7邊的“華人酒店區”

當然,這麼說有點抽象,我們可以拿華人投資者最容易選擇的華人群體來舉例。許多來自中國的旅行團從皮爾遜機場下飛機後,都會選擇在萬錦和列治文山交界處,Hwy7附近的賓館下榻。這裡也集中了希爾頓、喜來登等一系列高檔酒店,以及他們的下屬品牌。從谷歌地圖上,即可看出這片區域酒店林立。而這些酒店承接的生意,很大一部分都來自華人,可以說是一片“華​​人酒店區”。

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事實上,目前筆者手上就有一套位於這一區域的酒店在售。賣方叫價3800萬,是某個著名連鎖品牌的下屬酒店,共有150間房。據賣方透露,他們現在就經常承接到來自中國旅行團的業務。

之所以很多來多倫多的華人旅客都選擇住在他們這裡,其中最重要的理由就是,方便!

首先,這裡對那些坐飛機來多倫多的朋友很方便。雖然多倫多最大的皮爾遜機場位於大多倫多的西部,酒店位於北部,看似很遠。但因為緊鄰高速公路,只需要20分鐘即可到達。從這裡出發40分鐘,可直達多倫多最南端的市中心Union Station。因此交通十分便利。而相比市中心,這片區域一來不是十分擁擠,二來價格也更加親民。

其次,萬錦和列治文山恰恰也是華人企業最集中地區域。位於此地的一些著名宴會餐廳,諸如釣魚台國宴,皇家御宴等,更是在多倫多華人社區以承接商務和招待宴會而名聞遐邇。對於出於商務目的到訪的旅客,這個區域有著獨特的優勢。

此外,這片區域位於多倫多最重要的華人聚居區內,而且周圍就是一片發展相當成熟,同時生活配套設施也十分齊全的華人商業區。在酒店最集中的Hwy 7與Leslie路口,就坐落著著名的購物中心Time Square,與另一處萬錦著名的購物中心First Markham Place也僅有不到10分鐘的車程。而在Hwy 7上,則是各色中餐廳林立。因此,如果有親友拜訪也會相當方便。

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而且同樣在Hwy 7和Leslie的路口,還坐落著中國銀行在加拿大的總部。這更為對於許多來自中國的旅客提供了極大的便利。

最後,在距離這片區域7分鐘車程的地方,還有Seneca College的萬錦校區。這麼短的路程也方便了那些來看孩子的家長們。

事實上,多倫多目前的酒店買賣的市場潛力很大,僅筆者所知,就有多個酒店正在出售,其範圍遍布大多地區各處。不過這些幾乎都是暗盤,所以往往不為外人所知。如果哪位投資者有興趣獲取進一步的諮詢和投資建議,可以直接與筆者取得聯繫。

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上傳:Jackie

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