十月 24, 2021    English   

【Jackie商業地產專輯】買棟學校,還能順便投資移民!

如果要問購買學校有什麼好處,很多朋友都會很自然想到可以經營獲利,或者坐等物業或土地升值,甚至想到變更土地用途。但其實在加拿大,投資包括學校在內的商業物業還有一項附加的好處,那就是有助於投資移民。

*投資移民涉及內容廣泛,本文只是擇取部分與私校投資相關的要點進行闡述,內容僅供參考。如有移民意向,可以聯繫專業的移民顧問和移民律師。或登錄按省移民廳官網,查詢更詳細的信息。

 

什麼是投資移民?

 

目前在安省,傳統的所謂“投資移民”已經中斷。但是與投資相關的移民類別還有兩個,民間也俗稱為投資移民。一個是“安省企業家移民”(Entrepreneur stream),另一個是“安省公司類移民”(Corporate stream)。所謂企業家移民,簡單說來就是企業家通過在安省投資,使得自己本人可以移民加拿大。而所謂公司類移民,就是公司在投資安省之後,提名企業中的關鍵員工成為加拿大移民。但這裡所說的“關鍵員工”不能是企業主本人,也不能是股東、董事,或其直系親屬。本文主要討論“企業家移民”。

 

哪些生意可以移民?

 

根據安省政府的規定,合乎“企業家移民”要求的生意必須符合以下幾個條件:

 

(1)擬設立的生意必須是通過銷售產品或者提供服務獲得利潤。

(2)生意利潤須主要來自於主動經營行為而不是被動投資(例如:房地產投資)。

(3)生意必須符合加拿大及安省在法律上對該生意的各種要求(例如:勞工、環保、安全、衛生、行業監管等)

(4)該生意必須是在加拿大長期設立的生意。

(5)如該項目有第三方投資者,該投資者必須是銀行或者機構投資者(非個人)。

(6)該生意不能是不合格的生意

 

所謂不合格的生意,包括以下幾項:

在大多倫多地區內所謂不合格的生意有:現有的連鎖經營企業(但不包括外國連鎖企業來多倫多設立新生意)、加油站、輪胎回收、廢金屬回收、高利貸、家庭旅館、控股公司、乾洗店、自動洗車店、快貸公司及相關業務(例如:貨幣兌換)

而在大多倫多以外,現有的連鎖經營企業,以及加油站被視為合格,其他規定與多倫多一樣。另外,無論在大多倫多以內還是以外,也無論所從事的行業,其他曾做過安省省提名的企業一律視為不合格。

由此可見,教育行業屬於合格的行業,因此通過購買學校,在經營的同時投資移民,其實是可行的。而且從事學校投資還有其他諸多好處。

 

 

買所學校,還有什麼好處?

 

除了對所從事的生意有要求,安省的企業家移民還內含一套打分系統,省政府會從經驗、投資和人力資本這3個方面評估申請人。其中經驗指的是申請人本身的管理和從業經驗,人力資本則指投資人的教育背景和英語(法語)能力。這些與投資什麼行業無關。購買學校的優勢主要體現在“投資”方面。

 

1. 投資額度滿足移民要求

根據規定,“企業家移民”的生意如在大多倫多地區之內,最低投資額為100萬加幣,如果在大多倫多之外,最低為50萬加幣。而購買學校,以及後續經營通常都會超出這個數額,因此滿足投資額度的要求是必然的。

 

另外,這裡所說的“合格的投資金額”不是指申請人將錢放入擬設立生意的賬戶中睡覺或者做運營資金、或者給自己或者家屬發工資用。申請人必須實際使用這些投資資金,例如:購買設備、購買原材料、場地更新、市場投入等。如果申請人是購買現有企業,申請人必須投入一定資金用於企業的擴張,而不僅僅是維持現有企業的正常開支和運營。

 

2. 經營前景光明

安省政府對企業家移民有一些特殊規定,除了對資金使用有要求外,還要求有一個為期三年的“監管期”。

根據規定,為防止取得身份後,申請人就拋棄企業或者業績大幅下滑,安省在提名之後3年之內,將繼續監管企業。如果出現不在滿足項目要求情況,安省保留撤回提名的權利。換言之,安省政府是希望來投資的人是真投資,真經營,而不僅僅是為了移民。所以,對投資者來說,投資項目本身一定要獲利。

而在目前,加拿大的華人留學市場正在不斷擴大,同時還有低齡化的趨勢,大量來自國內的中產階級都願意將子女送來加拿大。這都有助於擴大學校的生源(客觀上為“必須投入一定資金用於企業的擴張”提供了條件),使投資者更容易在私校經營中獲利。

而且投資教育行業的回報較為穩定,不容易受到經濟環境的影響,更不容易受到政府政策的影響。由於加拿大重視教育,一般來說,政府對教育行業的政策多偏向穩定持續,態度也偏向鼓勵。再加上對於海外人士投資私校,加拿大政府基本沒有限制。只要用於投資的資產來源正當即可。這些都令私校投資本身的商業前景十分光明,不僅可以做到真投資、真經營,而且只要經營得當,還可以實現真實的盈利。

 

3. 為本地人創造的崗位

能否為本地人創造崗位,也是一個重要的評分項目。崗位和分數的對應關係如下面兩張表所示:

 

表一:

 

表二:

這裡所謂0、A、B指的是加拿大的職業類別。 0類為管理類(例如:財務經理)、A類為技術類(例如:電腦工程師)、B類為技工類(例如:電工)、C類和D類多為體力及技術含量較低類別工作(例如:收銀員、幫廚)。一所學校僱傭最多的人必然是老師,在數量上可以很自然的超過7人。而根據加拿大的職業分類,中學和小學老師,都屬於A類崗位。因此,只要是一所正常經營的私立學校,就能讓申請人在這方面獲得滿分。

 

4. 商務考察

為了確保投資人是真實經營,安省還鼓勵申請人在申請之前來安省進行商務考察。商務考察最高5分。來過一次即可獲2分,來過2次或2次以上均可獲5分。

在這方面,投資私立學校也能很自然地滿足這一要求。因為投資私校不菲,為了今後的經營,也必須找到最適合的地段,可是適合優質私校的地段又是鳳毛麟角。因此投資人的實地走訪和商務考察,本來就是選址過程中不可或缺的部分。

所謂好的私校選址首先必須佔據地利。學校位置需要臨近高速公路,或交通要道。同時學校最好靠近周邊的大學。這樣可以方便學生參加部分大學中的活動,為學生了解心儀的大學,以及畢業後的升學做準備。

 

其次,需要有足夠大的面積,以及開闊悅目的校園和校舍。校舍建築可以時尚現代,也可以古樸雅緻,但一定要顯示出足以和教學質量相稱的名校風範。

最後,如果校舍用樓本身自帶教室、辦公室、禮堂等學校必備的房間,那自然是錦上添花。而如果還能配有餐廳、廚房,乃至宿舍臥室,那更是上上之選!因為這樣難得一見的建築,恰好可以讓學校構建起一個封閉式的教學環境,特別適合作為附帶寄宿的私校使用。

 

這樣的物業和投資機會,在市場上自然難得一見。然而目前在Jackie Jiang的手上就有一連兩個這樣的獨家暗盤!

 

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此外,在物業中還有著設施齊備的辦公室,既可供學校教員使用,也可以單獨出租,可謂一舉兩得。

 

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上傳:Jackie

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